黄奇帆关于房地产的对话
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1990年每年造的房地产面积 1000万平米，2000以来房地产商市场化建房面积达到 1亿平米，到了2010年房地产商建的房子面积达到10亿平米，2017年中国房产商当年建设的房地产面积达到17亿平方米，达到顶峰不再增长。
眼下中国房地产，进入新阶段，指标出现了拐点：
第一个指标：大家基本认为14亿人口是天花板，因为人口逐渐在减少。
第二个指标：中国的城市化率已经达到65%，几乎等同于欧洲、美国的75%，中国的城市化率实际上是把农村里的青年人和中年人抽出来，再增长的话5-6%到头。
第三个指标：中国的老龄化已经达到20%以上，到了2030年会达到30%以上，甚至2050、2060会达到40-50%都有可能， 老龄人越多需要的房子就越少，反而死亡的人越多会退出许多房子来。
这三个指标都会影响住房结构，对新房子的需求会大幅下降。
第四个指标：中国房地产商手中造好的房子，一年以上没有买掉的有6亿，这就是一个库存，中国老百姓买下的房子没有住的，即投资房占比20%，中国总的房屋有400亿平方米，90年后以来新建的商品房在老百姓手中的有300亿平米，这300亿平方米有60亿是空关闲置的。
这种闲置每年涨20-30%，5年翻一番，手里有1-2套房子闲置的人在房价涨价的预期下也不怕，房产商房子没有卖掉，但是房子在涨价，他会觉得房子没有卖点反而划算；但是房价如果不涨了，这个库存就会造成积压，需求会大幅萎缩。
第五个指标：整个中国目前人均住房，19年统计时48平方米，到了2020年已经涨到50平方米。全世界发达国家里，欧洲、美国50平米人均就是天花板；40年前我们人均5平方，现在变成50平方，上了天花板。这个再空洞的需求，想泡沫化的需求都泡沫不出来了。
第六个指标：年度的投资，2000年时1亿平米，到了2010年是10亿，到了2016-2017是17亿平米，这17年里面造房的建设量涨了16倍。20年翻了4番，也是个天花板了。
2020年，全世界新建的房子就是20亿平方（除中国之外），而中国就造了17亿平米；接近全球的一半。中国只占全球人口的20%凭什么要造全球将近一半的房子，而且人均居住面积已经达到50平米，天花板的水平。国内房地产市场已经没有任何高速增长的内在需求了。
三个指标是人口指标在吐出需求，三个指标是人均居住面积和建设量都严重过剩。
第七个，中国的土地价格和房地产的价格，翻了四番，上海最贵的地方衡山路那时候的房价是6000多块，算7000块。涨了20倍的话也是14万每平；在北京王府井最高的地段，你用20年前去计算，现在总归也是16倍以上；现在你讲新疆、乌鲁木齐二道桥2000年时是700快一平方，20年后一万几到两万每平米了。全国在原来的基础上，20年翻了四番，土地价格每亩从100万，变成1000万，变成2000万，也是十倍十几倍的涨；当一个地方二十年翻四番的趋势存在的时候，所有房产商都会囤房，那怕造了房子卖不掉，过个5年也能卖掉，所有大家都不怕库存，不怕规模，然后拼命的融资贷款，这个规律前面20年一直如此。
第八个指标，危旧房改造的指标，基础设施建设大规模的也差不多了，没有这个需求了。
第九个指标，城市的学校、医院也到头了，现在大学过剩了。80我们大学生在校生的占地，人均只有10平米，教育部当时定了一个制度，大学在校生，人均学校占地50平方米。现在真个中国 3000多个大学，人均50平方已经到了。所以也不需要再扩张，也不需要变成4000所大学。教育公共设施也到头了。
第十个指标，金融，房地产金融；中国的房地产商负债率都在90，你总不能零资产。房地产商的杠杆从10%、20%到80%、90%的负债率基本上也上了天花板，在过十年也不会变成105%的。
在这个意义上，不管是举债，还是公共基础设施，还是就成改造，还是房地产的四、五个指标，还是老年化城市人群，这个概念到这，可以这么说，新阶段，新常态要出现了。
现在我们说房地产出现困境，有人把他归结我们是我们地方政府呀，国家的房地产调控政策，过头了，太集中了，太厉害了，把它给打压了，这是不公平的，不合理的，是不对的。
你要从终极的供需求关系，这30年的演变来看，它不是政府调控过头，造成现在的困难，因为房地产上1985年1990年，或者1995年，或者2005年到2010年，他们都是这么的行为方式。
为什么当时不破产，现在这些龙头企业集中破产呢？就是当你这样的行为方式，在90年代末，新世纪初到2010年，在扩张的时候，在5年翻番，10年翻两番的势头下，他们的高举债，高周转，超级大盘炒地皮，造楼盘都是可以循环的。但是到了这会儿，你继续一根筋的按照这个逻辑来你就要碰壁了。这个就要做理性的分析，客观形势。
那么下一步今后5年，10年，中国房地产开发的新常态，房产商运行方式的新常态，就应该出现5个调整。
第一， 一定要明白全世界的房地产商，包括欧洲、美国的房地产商没有超过50%的，香港的房地产商全部的负债率不超过40%，中国到了80%、90%。是过去的这个三高：地价、房价、市场需求量，20年翻了三、四番，那么一旦这个需求没有了，它们就会进入到一个新常态，负债率会从90%到80%到60%，50%甚至40%。也就是我们现在的三条红线，负载率不高于70%，是因为他们都在80%，90%，我们提了个70%。等到它们自己一旦要降下来，70%也挡不住它，它自己会往50%，40%上降了。这是一个。
第二， 高地价的买地，大楼盘的造房，造成大量库存的这种状态会收敛，会事实就是的根据市场需求结构性的开发，
第三， 就房产商跨界，又搞金融，又搞商业，又搞制造业，觉得房产商赚了钱以后，就可以到处去搞的，这种术业有专攻，它们就不再胡闹了。这个方面也会收敛。
第四， 房产商乱生子公司，房产商多如牛毛，这个状态会减少，中国房地产公司独立法人的有9万个了。那么我们9亿城市人口，1万人一个。那么整个美国的房产公司，法人登记的。造房子开发房子的开发商没超过500个。中国的开发上比全世界的开发上加起来都多。以后中国的房产商用不着这么多。有1万个不得了了。今后十来年，9万个房地产商会变成1万个，法人登记里不断注销，有的是倒闭，有的是自己转行，关闭等。
第五， 房产商的卖房，就不是那个造100万平方米，卖100万平米的大周转，以后就可能变成了造50万平方米，有25万是商品房卖掉的。有25万是商业性的租赁房。就变成商住，长租公寓销售。面对资本金的变大，恰恰是商住两用，他就变成了负载率就下降了。什么概念呢？一旦是租赁，它的租金就可以去发ABS（资产支持证券化）债券，REITS债券一发，资产市场的债券资本就来了，覆盖它一半的资本。然后银行的贷款，造房子，卖房子又产生一半的资本，反而变成了一个均衡，
这个五个变化，会是今后房地产常态的经营状态，所以你一点不要担心，这一次的房地产阵痛，这个阵痛恰恰是中国房地产发展到了这一步，必然带来的一个拐点，拐点过后是房产商良型循环的开始，而且这个开始不仅仅是靠政府约束。政府约束是一个导向，政府哪怕拼命的约束房地产开发商，房产商还是5个炒，5个大周转。到了土壤转轨的时候，他自己就会转到我刚才说的五个状态，政府在旁边又正常的进行引导，这个时候真正房子是拿来住的而不是炒的。良性循环这个土壤一到位，我们今后十年的房地产状态就会进入良性状态。没有这样一次痛苦的阵痛，房产商的行为方式是转不过弯来的。
房地产未来的投入量会逐年消减，同时房价增长的幅度会低于gdp的增长率，跟以前5年翻一番，10年翻两番这个势头就拐过来了。并没有说他5年跌一半，10年跌两半，没这个概念，因为房产总有折旧，折旧的话我们如果有550亿平方米，每年折旧2%或者1.5%，差不多折旧就是10亿平方米，你不要去造20亿平方米，这个时候形成的课循环的持续的状态，就是以折旧状态为平衡，宏观来说有个大体平衡。
我们现在对眼下，对房产商崩盘也好，或者有一些暴雷也好，由于房地产的形势出现了拐点，他怎么适应，一下子怎么办呢？大体上应该这么说，房地产是支柱产业，占gdp 5%-10%的分量，增长可以影响到你10%，负增长也影响你10%，一上一下就是20%，所以房地产是支柱产业要稳定，第二房地产也是民生产业，中国老百姓的财富60%是房产也该稳定。第三房地产是半金融企业，里面大量的按揭贷款，它崩盘的话对金融机构也是问题。第四房地产还和大量的供应链上的工业企业相关，它是龙头产业，带动几十个工业的销售，产品，消费品。
追求房地产产业的稳定，不大起大落，就是在限制土地价格，房产价格，建设量炒作翻番。对政府来说，当下呢，对这些困难的房产商我们不是简单的要去救，一旦它要崩盘，它的债务就实际上进入破产重整的保全。他的资产不是房产商的，是债权人的。这个债权人包括银行，包括非银行或者老百姓，集资款的债主，也包括老百姓买了按揭贷款的房子，还没有拿到房，他也是个债权人。还有许多施工队，施工欠款。如果简单让它破产，造成社会震荡，所以怎么样使得它软着陆，就要用重组的办法，重组是一切危机中解决危机重要的软着陆的一种方法。
这种重组有5种：
第一：大型的房地产商，出了问题的房地产上自救，自我重组，壮士断臂，保存最主要的一个机体。不使得整体上瘫痪。
第二：优势的房地产商，没有出问题的房地产商，去收购，兼并、重组出问题的房产商
第三：国有资本运营公司也可以拿出它的资本金成为战略投资者，入股到那些优质房产商去收购兼并。
第四，地方政府也可以拿出一定的钱，把过去10年5年批租给的房产商的地可以根据现在的市场行情，打个折回购。
第五、房产商库存的房屋，政府也可以回购一部分，回购的中低端的成为保障房，中高端的成为人才房，这也是一种。
总之，五管齐下，那么为了稳住局面，这个五个渠道进行重组的时候，当然要资金，这种资金国家可以专项债，或者专门的贷款，这种债务不放在三条红线里，算体外循环。
平稳落地，软着陆，房地产商也好，政府的调控方式也好，都会随着新的形势，进入良性循环的状态。
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