黄奇帆关于房地产的对话
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1990年每年造的房地产面积 1000万平米,2000以来房地产商市场化建房面积达到 1亿平米,到了2010年房地产商建的房子面积达到10亿平米,2017年中国房产商当年建设的房地产面积达到17亿平方米,达到顶峰不再增长。
眼下中国房地产,进入新阶段,指标出现了拐点:
第一个指标:大家基本认为14亿人口是天花板,因为人口逐渐在减少。
第二个指标:中国的城市化率已经达到65%,几乎等同于欧洲、美国的75%,中国的城市化率实际上是把农村里的青年人和中年人抽出来,再增长的话5-6%到头。
第三个指标:中国的老龄化已经达到20%以上,到了2030年会达到30%以上,甚至2050、2060会达到40-50%都有可能, 老龄人越多需要的房子就越少,反而死亡的人越多会退出许多房子来。
这三个指标都会影响住房结构,对新房子的需求会大幅下降。
第四个指标:中国房地产商手中造好的房子,一年以上没有买掉的有6亿,这就是一个库存,中国老百姓买下的房子没有住的,即投资房占比20%,中国总的房屋有400亿平方米,90年后以来新建的商品房在老百姓手中的有300亿平米,这300亿平方米有60亿是空关闲置的。
这种闲置每年涨20-30%,5年翻一番,手里有1-2套房子闲置的人在房价涨价的预期下也不怕,房产商房子没有卖掉,但是房子在涨价,他会觉得房子没有卖点反而划算;但是房价如果不涨了,这个库存就会造成积压,需求会大幅萎缩。
第五个指标:整个中国目前人均住房,19年统计时48平方米,到了2020年已经涨到50平方米。全世界发达国家里,欧洲、美国50平米人均就是天花板;40年前我们人均5平方,现在变成50平方,上了天花板。这个再空洞的需求,想泡沫化的需求都泡沫不出来了。
第六个指标:年度的投资,2000年时1亿平米,到了2010年是10亿,到了2016-2017是17亿平米,这17年里面造房的建设量涨了16倍。20年翻了4番,也是个天花板了。
2020年,全世界新建的房子就是20亿平方(除中国之外),而中国就造了17亿平米;接近全球的一半。中国只占全球人口的20%凭什么要造全球将近一半的房子,而且人均居住面积已经达到50平米,天花板的水平。国内房地产市场已经没有任何高速增长的内在需求了。
三个指标是人口指标在吐出需求,三个指标是人均居住面积和建设量都严重过剩。
第七个,中国的土地价格和房地产的价格,翻了四番,上海最贵的地方衡山路那时候的房价是6000多块,算7000块。涨了20倍的话也是14万每平;在北京王府井最高的地段,你用20年前去计算,现在总归也是16倍以上;现在你讲新疆、乌鲁木齐二道桥2000年时是700快一平方,20年后一万几到两万每平米了。全国在原来的基础上,20年翻了四番,土地价格每亩从100万,变成1000万,变成2000万,也是十倍十几倍的涨;当一个地方二十年翻四番的趋势存在的时候,所有房产商都会囤房,那怕造了房子卖不掉,过个5年也能卖掉,所有大家都不怕库存,不怕规模,然后拼命的融资贷款,这个规律前面20年一直如此。
第八个指标,危旧房改造的指标,基础设施建设大规模的也差不多了,没有这个需求了。
第九个指标,城市的学校、医院也到头了,现在大学过剩了。80我们大学生在校生的占地,人均只有10平米,教育部当时定了一个制度,大学在校生,人均学校占地50平方米。现在真个中国 3000多个大学,人均50平方已经到了。所以也不需要再扩张,也不需要变成4000所大学。教育公共设施也到头了。
第十个指标,金融,房地产金融;中国的房地产商负债率都在90,你总不能零资产。房地产商的杠杆从10%、20%到80%、90%的负债率基本上也上了天花板,在过十年也不会变成105%的。
在这个意义上,不管是举债,还是公共基础设施,还是就成改造,还是房地产的四、五个指标,还是老年化城市人群,这个概念到这,可以这么说,新阶段,新常态要出现了。
现在我们说房地产出现困境,有人把他归结我们是我们地方政府呀,国家的房地产调控政策,过头了,太集中了,太厉害了,把它给打压了,这是不公平的,不合理的,是不对的。
你要从终极的供需求关系,这30年的演变来看,它不是政府调控过头,造成现在的困难,因为房地产上1985年1990年,或者1995年,或者2005年到2010年,他们都是这么的行为方式。
为什么当时不破产,现在这些龙头企业集中破产呢?就是当你这样的行为方式,在90年代末,新世纪初到2010年,在扩张的时候,在5年翻番,10年翻两番的势头下,他们的高举债,高周转,超级大盘炒地皮,造楼盘都是可以循环的。但是到了这会儿,你继续一根筋的按照这个逻辑来你就要碰壁了。这个就要做理性的分析,客观形势。
那么下一步今后5年,10年,中国房地产开发的新常态,房产商运行方式的新常态,就应该出现5个调整。
第一, 一定要明白全世界的房地产商,包括欧洲、美国的房地产商没有超过50%的,香港的房地产商全部的负债率不超过40%,中国到了80%、90%。是过去的这个三高:地价、房价、市场需求量,20年翻了三、四番,那么一旦这个需求没有了,它们就会进入到一个新常态,负债率会从90%到80%到60%,50%甚至40%。也就是我们现在的三条红线,负载率不高于70%,是因为他们都在80%,90%,我们提了个70%。等到它们自己一旦要降下来,70%也挡不住它,它自己会往50%,40%上降了。这是一个。
第二, 高地价的买地,大楼盘的造房,造成大量库存的这种状态会收敛,会事实就是的根据市场需求结构性的开发,
第三, 就房产商跨界,又搞金融,又搞商业,又搞制造业,觉得房产商赚了钱以后,就可以到处去搞的,这种术业有专攻,它们就不再胡闹了。这个方面也会收敛。
第四, 房产商乱生子公司,房产商多如牛毛,这个状态会减少,中国房地产公司独立法人的有9万个了。那么我们9亿城市人口,1万人一个。那么整个美国的房产公司,法人登记的。造房子开发房子的开发商没超过500个。中国的开发上比全世界的开发上加起来都多。以后中国的房产商用不着这么多。有1万个不得了了。今后十来年,9万个房地产商会变成1万个,法人登记里不断注销,有的是倒闭,有的是自己转行,关闭等。
第五, 房产商的卖房,就不是那个造100万平方米,卖100万平米的大周转,以后就可能变成了造50万平方米,有25万是商品房卖掉的。有25万是商业性的租赁房。就变成商住,长租公寓销售。面对资本金的变大,恰恰是商住两用,他就变成了负载率就下降了。什么概念呢?一旦是租赁,它的租金就可以去发ABS(资产支持证券化)债券,REITS债券一发,资产市场的债券资本就来了,覆盖它一半的资本。然后银行的贷款,造房子,卖房子又产生一半的资本,反而变成了一个均衡,
这个五个变化,会是今后房地产常态的经营状态,所以你一点不要担心,这一次的房地产阵痛,这个阵痛恰恰是中国房地产发展到了这一步,必然带来的一个拐点,拐点过后是房产商良型循环的开始,而且这个开始不仅仅是靠政府约束。政府约束是一个导向,政府哪怕拼命的约束房地产开发商,房产商还是5个炒,5个大周转。到了土壤转轨的时候,他自己就会转到我刚才说的五个状态,政府在旁边又正常的进行引导,这个时候真正房子是拿来住的而不是炒的。良性循环这个土壤一到位,我们今后十年的房地产状态就会进入良性状态。没有这样一次痛苦的阵痛,房产商的行为方式是转不过弯来的。
房地产未来的投入量会逐年消减,同时房价增长的幅度会低于gdp的增长率,跟以前5年翻一番,10年翻两番这个势头就拐过来了。并没有说他5年跌一半,10年跌两半,没这个概念,因为房产总有折旧,折旧的话我们如果有550亿平方米,每年折旧2%或者1.5%,差不多折旧就是10亿平方米,你不要去造20亿平方米,这个时候形成的课循环的持续的状态,就是以折旧状态为平衡,宏观来说有个大体平衡。
我们现在对眼下,对房产商崩盘也好,或者有一些暴雷也好,由于房地产的形势出现了拐点,他怎么适应,一下子怎么办呢?大体上应该这么说,房地产是支柱产业,占gdp 5%-10%的分量,增长可以影响到你10%,负增长也影响你10%,一上一下就是20%,所以房地产是支柱产业要稳定,第二房地产也是民生产业,中国老百姓的财富60%是房产也该稳定。第三房地产是半金融企业,里面大量的按揭贷款,它崩盘的话对金融机构也是问题。第四房地产还和大量的供应链上的工业企业相关,它是龙头产业,带动几十个工业的销售,产品,消费品。
追求房地产产业的稳定,不大起大落,就是在限制土地价格,房产价格,建设量炒作翻番。对政府来说,当下呢,对这些困难的房产商我们不是简单的要去救,一旦它要崩盘,它的债务就实际上进入破产重整的保全。他的资产不是房产商的,是债权人的。这个债权人包括银行,包括非银行或者老百姓,集资款的债主,也包括老百姓买了按揭贷款的房子,还没有拿到房,他也是个债权人。还有许多施工队,施工欠款。如果简单让它破产,造成社会震荡,所以怎么样使得它软着陆,就要用重组的办法,重组是一切危机中解决危机重要的软着陆的一种方法。
这种重组有5种:
第一:大型的房地产商,出了问题的房地产上自救,自我重组,壮士断臂,保存最主要的一个机体。不使得整体上瘫痪。
第二:优势的房地产商,没有出问题的房地产商,去收购,兼并、重组出问题的房产商
第三:国有资本运营公司也可以拿出它的资本金成为战略投资者,入股到那些优质房产商去收购兼并。
第四,地方政府也可以拿出一定的钱,把过去10年5年批租给的房产商的地可以根据现在的市场行情,打个折回购。
第五、房产商库存的房屋,政府也可以回购一部分,回购的中低端的成为保障房,中高端的成为人才房,这也是一种。
总之,五管齐下,那么为了稳住局面,这个五个渠道进行重组的时候,当然要资金,这种资金国家可以专项债,或者专门的贷款,这种债务不放在三条红线里,算体外循环。
平稳落地,软着陆,房地产商也好,政府的调控方式也好,都会随着新的形势,进入良性循环的状态。
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